Xây dựng tổ ấm khang trang là dấu mốc trọng đại của mỗi gia đình, nhưng quy trình pháp lý và thủ tục xin giấy phép xây dựng rườm rà lại thường là rào cản khiến không ít gia chủ mệt mỏi. Đáng chú ý, với sự ra đời của Nghị định 217/2026/NĐ-CP (ban hành ngày 19/06/2026), đã điều chỉnh nhiều quy định then chốt về cấp giấy phép xây dựng, đòi hỏi các chủ đầu tư phải cập nhật kịp thời để không bị đình trệ tiến độ hoặc chịu các chế tài xử phạt không đáng có.
Qua bài viết này, SCG VLXD sẽ cung cấp đế bạn những thông tin liên quan về giấy phép xây dựng và thủ tục xin giấy phép mới nhất, giúp bạn nắm trọn quy trình chính xác, tối ưu thời gian chờ đợi và an tâm khởi công xây dựng tổ ấm.
Khi nào cần làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở?
Giấy phép xây dựng nhà ở là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) để thực hiện xây mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời nhà ở. Căn cứ khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), giấy phép xây dựng sẽ bao gồm các loại giấy tờ như:
- Giấy phép xây dựng mới
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo
- Giấy phép di dời công trình
- Giấy phép xây dựng có thời hạn.
Tùy thuộc vào nhu cầu mà chủ đầu tư có thể xin cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép phù hợp. Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Xây Dựng 2025, các trường hợp nhà ở bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công gồm:
- Nhà ở riêng lẻ tại đô thị, trừ các trường hợp nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà ở riêng lẻ tại đô thị trên 7 tầng.
- Nhà ở riêng lẻ xây dựng ở nông thôn nhưng thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, miền núi, hải đảo từ 07 tầng trở lên.
- Nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ nhưng nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
Hồ sơ thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở gồm những giấy tờ gì?
Đối với hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở, chủ đầu tư cần chuẩn bị 2 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ sau:
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng
- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp với đất đai như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu đất ở,…
- 2 bộ hồ sơ thiết kế xây dựng gồm:
- Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất.
- Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình.
- Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng.
- Các bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình.
- Bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.
Lưu ý:
- Các công trình xin giấy phép phải đáp ứng điều kiện quy định và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn.
- Tùy vào điều kiện cụ thể của từng địa phương mà UBND cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.
Trình tự thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở
Căn cứ Điều 54 Nghị định 217/2025/NĐ-CP và Điều 45 Luật Xây Dựng 2025, trình tự xin giấy phép dựng nhà ở được thực hiện như sau:
Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở
Chủ đầu tư cần xin giấy phép xây dựng công trình tiến hành chuẩn bị 2 bộ hồ sơ theo quy định tại Điều 61 Nghị định 217/20 và Điều 45 Luật Xây Dựng 2025. Trong trường hợp công trình xây dựng có công trình liền kề, chủ đầu tư cần bổ sung bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề đó trong quá trình xây dựng.
Nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền
Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép thực hiện nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền qua Cổng dịch vụ công quốc gia. Trong trường hợp đột xuất, không thể thực hiện qua môi trường điện tử, chủ đầu tư nộp trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Tiếp nhận và xử lý
Cơ quan có thẩm quyền tiến hành tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và có thông báo tiếp nhận trong trường hợp hồ sơ đạt yêu cầu hoặc đề nghị sửa đổi, bổ sung hồ sơ.
Trong vòng 03 ngày làm việc sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần thiết). Trong trường hợp tài liệu, hồ sơ không đúng hoặc còn thiếu so với thực tế, cơ quan tiến hành thông báo một lần bằng thư điện tử cho tổ chức, cá nhân thực hiện sửa đổi hoặc bổ sung hồ sơ.
Trong vòng 02 ngày làm việc tính từ thời gian nhận thông báo, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo quy định. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ không đáp ứng theo các yêu cầu đã thông báo thì trong vòng 01 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo lý do về việc không cấp giấy phép xây dựng cho cá nhân, tổ chức.
Nộp lệ phí và nhận kết quả
Đối với các hồ sơ hợp lệ và được cơ quan có thẩm quyền tại địa phương xác nhận, chủ đầu tư tiến hành nộp lệ phí và nhận kết quả tại Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Bộ phận trả kết quả của UBND cấp xã.
Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở
Theo điểm b khoản 36 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng 2020, thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp đã đến hạn nhưng cần thêm thời gian thẩm định, Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản đến cá nhân, tổ chức nhưng không quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.
Mức lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở là bao nhiêu?
Mức lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở là từ 50.000 – 100.000 VNĐ tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của từng địa phương và do HĐND cấp tỉnh quy định.
Mức phạt khi xây dựng nhà ở không giấy phép
Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép sẽ bị phạt tiền từ 60 – 140 triệu đồng tùy thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm. Cụ thể:
- Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ.
- Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ được xây trong khu bảo tồn, khu di tích – lịch sử văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
- Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng đối với các công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Ngoài phạt hành chính, các công trình vi phạm còn bị buộc phải đình chỉ thi công và phải hoàn thiện hồ sơ trong vòng 30 ngày kể từ ngày ra quyết định xử phạt. Hết thời hạn trên, Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm ra quyết định xử phạt tháo dỡ công trình thi công.
Trong trường hợp đang đề nghị cấp giấy phép xây dựng mà cá nhân, tổ chức vẫn tiến hành thi công thì bị phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy vào mức độ vi phạm.
- Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ.
- Phạt tiền từ 140 – 160 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ được xây trong khu bảo tồn, khu di tích – lịch sử văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
- Phạt tiền từ 950 triệu – 1 tỷ đồng đối với các công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Các tổ chức, cá nhân vi phạm không thực hiện biện pháp tháo dỡ thì bị cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật.
Những câu hỏi thường gặp
Nhà không có sổ đỏ có xin giấy phép xây dựng được không?
Nhà hoặc đất không có Sổ đỏ vẫn có thể xin giấy phép xây dựng nếu bạn có các giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quyền sử dụng đất như giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, giấy xác nhận từ UBND cấp xã hoặc thuộc diện miễn cấp phép theo quy định.
Xây nhà cấp 4 có cần phải xin phép không?
Xây nhà cấp 4 cần phải xin giấy phép trong trường hợp xây dựng tại đô thị, nông thôn hoặc khu bảo tồn, khu di tích – lịch sử văn hóa. Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng cho nhà cấp 4 bao gồm nhà cấp 4 ở nông thôn không có quy hoạch, miền núi, hải đảo, hoặc thuộc dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà 2 tầng là bao nhiêu?
Mức lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà 2 tầng dao động từ 50.000 – 100.000 VNĐ, tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn là gì?
Phần lớn các nhà ở dưới 7 tầng ở nông thôn được miễn giấy phép xây dựng, trừ trường hợp nằm trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa hoặc khu vực có quy hoạch chi tiết. Các trường hợp buộc phải xin giấy phép cần phải thực hiện đầy đủ theo trình tự quy định của pháp luật.
Trên đây là toàn bộ thông tin về trình tự và thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở. SCG hy vọng bài viết này sẽ mang đến những thông tin bổ ích, giúp các gia chủ xin giấy phép xây dựng nhà ở dễ dàng và hiện thực hóa công trình tổ ấm cho cả gia đình.
