Hành trình kiến tạo tổ ấm luôn đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, không chỉ ở bản vẽ thiết kế mà còn ở tính minh bạch pháp lý giữa gia chủ và nhà thầu. Thực tế cho thấy, sự mơ hồ trong các thỏa thuận ban đầu thường kéo theo hàng loạt hệ lụy đáng tiếc về chi phí và chất lượng. Qua bài viết này, SCG VLXD sẽ tổng hợp những lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà, giúp gia chủ bảo đảm quá trình thi công diễn ra suôn sẻ, tiết kiệm và hạn chế những rủi ro phát sinh một cách hiệu quả.
Nắm rõ tính pháp lý và thông tin đơn vị thi công trong hợp đồng xây nhà
Hợp đồng xây nhà là văn bản pháp lý được ký kết giữa chủ đầu tư (người muốn xây nhà) và nhà thầu thi công nhằm thống nhất các điều kiện liên quan đến quá trình xây dựng và thi công nhà ở. Trước khi ký kết hợp đồng xây dựng, gia chủ cần yêu cầu đơn vị thi công làm rõ các thông tin như: Giấy phép đăng ký kinh doanh, mã số thuế, địa chỉ trụ sở văn phòng thực tế và thông tin người đại diện pháp luật hợp lệ. Điều này nhằm bảo đảm bạn đang hợp tác với một đơn vị uy tín, được pháp luật công nhận và có khả năng chịu trách nhiệm bồi thường nếu xảy ra sai phạm.
Trên thực tế, một ngôi nhà thường do nhà thầu chính bao quát, nhưng các mảng chuyên biệt (như thi công điện nước, lắp đặt cửa, đóng trần thạch cao…) vẫn có thể được giao cho các nhà thầu phụ. Hợp đồng xây dựng cần kê khai rõ thông tin của các đơn vị này (nếu có) và phải có điều khoản quy định nhà thầu chính phải chịu trách nhiệm cuối cùng về tiến độ, chất lượng và an toàn lao động của tất cả các nhà thầu phụ.
Việc nắm bắt và ràng buộc chặt chẽ thông tin của các bên tham gia ngay từ đầu sẽ là cơ sở vững chắc để thiết lập các điều khoản hợp đồng rõ ràng, giúp gia chủ dễ dàng giám sát cam kết và an tâm tuyệt đối khi khởi công.
Phạm vi công việc ghi trong hợp đồng
Phạm vi công việc là điều khoản cốt lõi trong hợp đồng xây dựng, quyết định trực tiếp trách nhiệm thực thi của nhà thầu và ngân sách của dự án. Để tránh tình trạng phát sinh chi phí hoặc đùn đẩy trách nhiệm, trước khi đặt bút ký kết, gia chủ phải yêu cầu đơn vị thi công bóc tách và liệt kê cực kỳ chi tiết các hạng mục sẽ thực hiện.
Tùy thuộc vào hình thức giao thầu, hợp đồng cần quy định rõ phạm vi công việc của các nhà thầu, ví dụ như:
- Thi công phần thô (Xây dựng khung xương): Cần liệt kê rõ các hạng mục như: đào móng, đổ bê tông (cột, dầm, sàn, mái), xây tô tường bao, tường ngăn và đúc cầu thang,…
- Thi công hoàn thiện (Hoàn thiện bề mặt): Liệt kê cụ thể công tác ốp lát gạch, trét bả, sơn nước, thi công lắp đặt cửa, hoàn thiện kéo dây điện, ống nước và lắp ráp thiết bị vệ sinh,…
- Thi công trọn gói (Chìa khóa trao tay): Bao gồm toàn bộ quy trình từ khâu chuẩn bị mặt bằng, xây dựng kết cấu thô đến khi hoàn thiện toàn bộ điện nước, đưa công trình vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.
- Thi công nội thất: Quy định về phạm vi thiết kế, sản xuất và bố trí, lắp đặt đồ gỗ, nội thất rời bên trong ngôi nhà.
- Thi công ngoại thất: Các hạng mục ngoài nhà như thiết kế cảnh quan sân vườn, thi công cổng, hàng rào và trồng cây xanh.
Bên cạnh đó, vai trò của nhà thầu cũng cần được thể hiện một cách cụ thể. Ví dụ: Nhà thầu chính là đơn vị chịu trách nhiệm tổ chức đội ngũ nhân công, cung cấp máy móc thiết bị và chuyên chở vật tư (theo đúng cam kết trong báo giá). Nhà thầu phải trực tiếp quản lý các đội thợ phụ (nếu có), đảm bảo thi công chuẩn xác theo bản vẽ, tuân thủ an toàn lao động, che chắn công trình và dọn dẹp vệ sinh sạch sẽ trước khi bàn giao.
Việc rạch ròi từng đầu việc ngay từ trên giấy tờ sẽ tạo cơ sở chuẩn xác để gia chủ bám sát tiến độ thực tế, nghiệm thu công trình và thanh toán chi phí theo đúng giai đoạn. Đặc biệt, với những dự án có sự tham gia của nhiều nhà thầu phụ (như đội thạch cao, đội điện nước riêng), một bảng phân chia phạm vi công việc minh bạch sẽ ngăn chặn triệt để tình trạng chồng lấn hạng mục, đảm bảo mỗi đội thợ phải chịu trách nhiệm tuyệt đối cho phần việc và khu vực thi công của mình.
Làm rõ đơn giá và cách tính diện tích xây dựng trên đơn giá
Mỗi nhà thầu xây dựng đều có đơn giá và cách tính diện tích xây dựng theo đơn giá khác nhau. Để quản lý ngân sách hiệu quả và tránh tình trạng “đội vốn”, gia chủ cần yêu cầu nhà thầu cung cấp một bảng báo giá chi tiết từng hạng mục như:
- Chi phí vật tư
- Tiền nhân công
- Phí thuê mướn máy móc và chi phí dọn dẹp, vận chuyển xà bần.
Đặc biệt, bạn cần xác nhận rõ báo giá này đã bao gồm thuế VAT chưa, ai sẽ là người chi trả hóa đơn điện nước phục vụ thi công và có bao gồm chi phí xin giấy phép xây dựng không?
Bên cạnh đó, hợp đồng phải minh bạch công thức tính diện tích mét vuông (ví dụ: móng băng tính 50% diện tích sàn, mái bê tông tính 100% nhưng mái tôn chỉ tính 30%) để làm cơ sở tính giá, giúp hai bên có tiếng nói chung ngay từ giai đoạn đầu. Ngoài ra, hợp đồng cần bổ sung cam kết không tăng giá trong suốt quá trình thi công. Đồng thời, mọi phát sinh ngoài dự toán ban đầu đều phải được hai bên thỏa thuận rõ mức chi phí và ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện, tuyệt đối không có chuyện “làm trước tính tiền sau”.
Đối với công trình có nhiều nhà thầu thi công, cần làm rõ chính sách giá của từng đơn vị cũng như thống nhất cách tính giá chung cho toàn bộ công trình. Điều này giúp bảo đảm quyền lợi giữa các nhà thầu và tránh gây tranh cãi trong quá trình thanh toán.
Nắm rõ danh mục vật liệu xây dựng chi tiết
Thông thường, các nhà thầu đều lên danh sách đầy đủ các nguyên vật liệu cần thiết cho quá trình thi công. Tuy nhiên, vẫn không thể tránh những trường hợp nhà thầu sử dụng vật liệu không đúng theo hợp đồng hoặc gây thất thoát, lãng phí vật liệu làm chậm tiến độ và không bảo đảm chất lượng công trình.
Trước khi đặt bút ký kết hợp đồng, gia chủ cần yêu cầu nhà thầu cung cấp cụ thể thông tin về danh mục vật tư sử dụng. Chủ đầu tư cần kiên quyết từ chối những cụm từ mô tả vật tư chung chung như “gạch loại 1”, “sơn cao cấp” hay “thép tốt”, mà yêu cầu ghi đích danh thương hiệu, mã sản phẩm và quy cách cụ thể (ví dụ: Thép Hòa Phát Ø18, Sơn Dulux 5in1).
Bên cạnh nắm rõ danh mục vật liệu, các gia chủ cần quy định cụ thể trách nhiệm của nhà thầu trong việc thu mua, sử dụng và bàn giao vật liệu xây dựng. Trong trường hợp, nhà thầu chỉ chịu trách nhiệm thi công, bạn cần bảo đảm trách nhiệm sử dụng vật liệu của các bên, trách gây hao hụt, thất thoát do sơ ý hoặc vô trách nhiệm.
Làm rõ thời gian thi công và chế tài xử lý chậm tiến độ
Trong hợp đồng xây dựng, cần ghi rõ ngày khởi công và thời gian hoàn thành dự kiến. Nhà thầu có trách nhiệm bảo đảm tiến độ thi công cũng như chất lượng công trình khi bàn giao. Đối với từng hạng mục thi công, hợp đồng cũng cần quy định rõ thời gian hoàn thiện cho từng giai đoạn và có chế tài xử phạt chậm tiến độ cụ thể.
Trong trường hợp công trình thi công chậm tiến độ do lỗi của nhà thầu, cần phải có cam kết bồi thường hoặc giảm trừ chi phí. Nếu chậm trễ do nguyên nhân khách quan (thời tiết, dịch bệnh, thiên tai, nguồn cung ứng,..) cần có biên bản xác nhận và quá trình xử lý phù hợp.
Quy định trách nhiệm giám sát công trình
Hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm giám sát công trình thuộc về bên nào. Trường hợp bên nhận thầu chịu trách nhiệm giám sát, cần phải có điều khoản bảo đảm trách nhiệm giám sát, nhắc nhở, đôn đốc nhân công thực hiện theo tiến độ công việc. Nếu trách nhiệm giám sát thuộc về gia chủ, cần thường xuyên bám nắm công trình, đôn đốc, nhắc nhở nhân công cũng như theo sát tiến độ xây dựng để dự trù cho các tình huống phát sinh.
Làm rõ điều kiện nghiệm thu và bàn giao
Điều kiện nghiệm thu và bàn giao công trình là điều khoản cần thực hiện kĩ lưỡng và rõ ràng ngay từ ban đầu. Cụ thể:
- Hợp đồng cần quy định rõ việc nghiệm thu phải diễn ra theo từng giai đoạn, đặc biệt là với các hạng mục thi công phần khuất. Ví dụ: trước khi lấp đất móng, đổ bê tông sàn hay trát tường bao, gia chủ phải được thông báo đến kiểm tra thực tế về số lượng cốt thép, xác nhận khoảng cách buộc đai, hoặc kiểm tra xem ống nước, dây điện đi ngầm có đúng chuẩn thương hiệu và kích thước như cam kết hay không trước khi chúng bị che lấp hoàn toàn.
- Các tiêu chuẩn đánh giá hoàn thiện phần thô cần được ghi rõ bằng những phương pháp kiểm tra thực tế thay vì những từ ngữ chung chung. Ví dụ, bề mặt tường sau khi sơn bả phải phẳng mịn, không có vết nứt chân chim hay loang lỗ; gạch ốp lát phải thẳng ron và không bị bộp. Đặc biệt với khu vực nhà vệ sinh hoặc ban công, điều kiện nghiệm thu bắt buộc là phải thử xả ngập nước để quan sát. Nếu nước rút nhanh về phễu thu sàn thì đạt yêu cầu; ngược lại, nếu nước đọng vũng hoặc trần tầng dưới xuất hiện vết ố vàng thấm dột, nhà thầu buộc phải đục lên làm lại lớp chống thấm.
- Điều kiện ký biên bản bàn giao tổng thể và thanh toán đợt cuối là công trình phải hoàn tất 100% khối lượng, an toàn và sẵn sàng để gia đình dọn vào ở. Nhà thầu phải tháo dỡ toàn bộ giàn giáo, chở sạch rác xà bần đi bãi đổ và thực hiện vệ sinh công nghiệp (lau sạch vết sơn, xi măng bám trên kính, nền nhà).
- Bên cạnh việc giao đủ bộ chìa khóa, nhà thầu còn phải bàn giao toàn bộ phiếu bảo hành chính hãng của các thiết bị lắp đặt (máy bơm, cửa cuốn, bình nóng lạnh…). Đặc biệt, gia chủ nhất định phải yêu cầu nhận lại “bản vẽ hoàn công” – bản đồ cập nhật chính xác vị trí đường điện, ống nước thực tế – để làm cơ sở an toàn cho mọi hoạt động bảo trì hay sửa chữa về sau.
Điều khoản thanh toán và thời gian thanh toán
Thay vì thanh toán một lần, điều khoản hợp đồng cần chia chi phí xây nhà thành nhiều đợt nhỏ để gia chủ dễ kiểm soát. Ngay sau khi ký hợp đồng, nhà thầu thường được tạm ứng trước 10% – 20% để mua sắm vật tư, tập kết máy móc và chuẩn bị khởi công.
Trong các đợt thanh toán tiếp theo, gia chủ cần phải gắn liền với khối lượng công việc thực tế, tuyệt đối không trả tiền theo thời gian (ví dụ: trả theo tháng). Hợp đồng cần ghi rõ tỷ lệ giải ngân tương ứng với từng giai đoạn, chẳng hạn: đổ xong móng trả 20%, xây xong tường bao trả 15%… Nguyên tắc cốt lõi là gia chủ chỉ chuyển tiền khi hạng mục đó đã hoàn thành và nghiệm thu đạt chuẩn, tránh rủi ro nhà thầu cầm tiền rồi bỏ bê công trình.
Đặc biệt, gia chủ cần quy định rõ thời hạn thanh toán cuối cùng là từ 3 – 5 ngày, sau khi đã nhận bàn giao nhà sạch sẽ, đủ chìa khóa và giấy tờ hoàn công. Bên cạnh đó, hợp đồng bắt buộc phải có điều khoản giữ lại một khoản “tiền bảo hành” (khoảng 3% – 5% tổng giá trị hợp đồng) trong vòng 6 đến 12 tháng kể từ ngày ở. Khoản tiền này chính là áp lực pháp lý giúp buộc nhà thầu phải có mặt khắc phục ngay lập tức nếu ngôi nhà xảy ra các sự cố ngoài ý muốn như nứt tường, thấm dột hay chập điện trong quá trình sử dụng.
Chính sách bảo hành và trách nhiệm của các bên sau khi bàn giao
Sau khi nhà ở hoàn thiện, gia chủ cần quan tâm điều khoản bảo hành của nhà thầu và trách nhiệm sử dụng trước khi ký biên bản bàn giao. Việc làm rõ chính sách bảo hành giúp gia chủ xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng và bảo đảm chất lượng công trình sau bàn giao. Một số điều cần chú ý khi ký chính sách bảo hành bao gồm:
- Thời gian bảo hành cho phần kết cấu
- Thời gian bảo hành cho các hạng mục hoàn thiện
- Thời gian bảo hành nội thất
- Quy trình hỗ trợ trong thời gian bảo hành.
Điều khoản phát sinh và ký kết hợp đồng phụ
Nhằm giải quyết rõ ràng các trường hợp phát sinh chi phí, gia chủ và nhà thầu cần ký kết hợp đồng phụ quy định cụ thể về trách nhiệm các bên trong những trường hợp phát sinh. Một số trường hợp phát sinh chi phí có thể bao gồm:
- Phát sinh khối lượng công việc
- Phát sinh chi phí vật liệu
- Phát sinh do điều kiện khách quan
- Phát sinh do xử lý tranh chấp
Việc ký kết hợp đồng phụ giúp giải quyết triệt để các tình huống phát sinh mà không ảnh hưởng đến tiến độ chính của dự án cũng như bảo sự minh bạch, chính xác của hợp đồng xây dựng.
Chế tài xử phạt các bên vi phạm hợp đồng
Phạt vi phạm hợp đồng là một điều khoản quan trọng nhằm bảo đảm quyền lợi và trách nhiệm thực hiện hợp đồng của các bên. Việc bổ sung các chế tài xử phạt mang đến những lợi ích sau:
- Bảo đảm tiến độ thi công: Chậm tiến độ thi công là vấn đề phổ biến nhất khi xây nhà, gây phát sinh chi phí và ảnh hưởng đến kế hoạch dọn vào ở. Việc bổ sung chế tài rõ ràng buộc nhà thầu phải tuân thủ đúng các mốc thời gian đã chốt trên hợp đồng, tránh các trường hợp chậm tiến độ do sơ ý hoặc chủ quan.
- Đảm bảo chất lượng vật tư và kỹ thuật: Ngăn chặn tình trạng nhà thầu tự ý tráo đổi vật tư kém chất lượng so với bảng dự toán ban đầu, hoặc thi công ẩu, sai lệch so với bản vẽ thiết kế.
- Hạn chế rủi ro bỏ dở công trình: Tránh việc nhà thầu nhận tiền tạm ứng rồi thi công cầm chừng, đình công hoặc tự ý rút bớt thợ chuyển sang làm công trình khác.
- Tạo cơ sở minh bạch để thanh toán: Khi có vi phạm, các điều khoản phạt tiền cho phép chủ nhà có quyền khấu trừ trực tiếp vào các đợt thanh toán theo giai đoạn, tránh việc tranh chấp không đáng có.
Căn cứ Điều 418 Bộ Luật Dân Sự 2015, mức phạt hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận và pháp luật không có giới hạn cụ thể về mức trần (trừ trường hợp Luật liên quan có quy định khác). Việc thực hiện chế tài xử phạt hoàn toàn do các bên tự nguyện và thực thi.
Một số khoản phạt quan trọng mà gia chủ nên đưa vào hợp đồng xây dựng bao gồm:
- Phạt chậm tiến độ: Thường được quy định tính theo phần trăm (%) giá trị hợp đồng hoặc một số tiền cố định cho mỗi ngày/tuần chậm trễ (ví dụ: phạt 0.5% – 1% giá trị hợp đồng cho mỗi tuần chậm tiến độ).
- Phạt sai phạm về vật tư: Yêu cầu tháo dỡ, làm lại bằng chi phí của nhà thầu và cộng thêm mức phạt tiền mặt nếu phát hiện sử dụng vật liệu không đúng chủng loại, thương hiệu đã cam kết.
- Phạt vi phạm an toàn lao động và vệ sinh: Áp dụng khi nhà thầu để xảy ra sự cố do không trang bị bảo hộ, gây thấm nứt, nứt tường hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết cấu của các nhà hàng xóm liền kề.Trong trường hợp 1 trong 2 bên phá sản, giải thể hoặc không thực hiện trách nhiệm ghi trong hợp đồng quá 56 ngày, thì căn cứ khoản 8 Điều 41 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng mà không cần phải thực hiện bồi thường bất cứ thiệt hại nào.
Một bản hợp đồng chặt chẽ chính là nền móng vững chắc giúp hoàn thiện ngôi nhà trong mơ và phòng ngừa các chi phí phát sinh. Qua bài viết này, SCG VLXD hy vọng gia chủ có thể nắm được những lưu ý khi ký kết hợp đồng xây nhà với nhà thầu. Từ đó kiến tạo một không gian sống đầy chất riêng và ấm cúng cho mỗi thành viên trong gia đình.
